инвестиции в недвижимость 2019

КАК ИНВЕСТИРОВАТЬ "короткие"
деньги?

изменения 2019 года

С 01/07/2019 вступили изменения в 214 ФЗ

С это дня инвестировать в новостройки на срок до 3 лет стало невыгодно.
Куда направить деньги?

Кредитование снятие обременения в сделках купли-продажи

Доходность 5-10 % в месяц, сопровождает рефинансирование кредитов и сделки купли-продажи с обременением.

Выдача под залог

Длительный период освобождения актива, до 2 лет. Доходность от 24 до 36 процентов годовых.

Залоговые аукционы и торги по бакротству

Единственный способ обеспеченного инвестирования "коротких" денег с доходностью более 30 годовых.

выдача под залог

Как сократить сроки освобождения залога

Главная проблема бизнеса выдачи под залог

1. Очень высокая конкуренция по привлечению клиентов:
Стоимость обращения составляет 2-3 тыс. рублей при рекламном бюджете 1 млн. рублей в месяц.
2. Длительные сроки освобождения залогов, до 2 лет.
3. Высокая стоимость инфраструктуры по юридическому и физическому освобождению: СОФТ, ХАРД, работа с приставами.

РЕШЕНИЕ.

Заниматься не первичной выдачей а рефинансированием залоговых кредитов по схеме:

1. Согласование схемы с заемщиком и залогодержателем.
2. Снятие с регистрационного учета всех, кроме собственников.
3. Погашение с одновременным выкупом малозначимой доли с залогом оставшейся части в пользу залогодержателя-собственника малозначимой доли.

Преимущества
Сокращение сроков освобождения

Заемщик не сможет зарегистрировать пожилых и несовершеннолетних, чтобы получить отсрочку выселения.

Легкое прохождение процедуры торгов

Легкий  вход и выход из торгов. Доля в квартире никому не нужна. Залог можно выкупить на первых торгах и приступить к освобождению.

Есть доступ к реестрам должников

Мы работаем с отделами юридического и физического освобождения банков, рефинансирования жаждут сотни заемщиков, нет конкуренции и непроизводительных затрат в рекламу.

Капитал любого объема

Можно разделить капитал на консервативный до двух лет оборачиваемости (25 годовых) и спекулятивный (работа на выкуп) до 6 месяцев до 60 годовых.

Сначала "засеивать", потом выкупать.

Покупка и продажа залоговых квартир

На аукционах и торгах с доходностью до 30 годовых


инвестирование в квартиры на торгах

главные проблемы

Процедура торгов прозрачна и публична. Любой человек с электронной подписью может принять в них участие. Сделка с покупкой на торгах не таит юридических рисков, если покупатель умеет читать конкурсную документацию.

Высокая конкуренция по ликвидным вариантам

Люди выбирают районы, виды из окон, инфраструктуру и близость у метро. В результате отдельные варианты на торгах взлетают в цене до рыночной.

Неумение читать конкурсную документацию

Неопытные покупатели не знают практики юридического и физического выселения и поэтому ошибаются с покупкой или проходят мимо выгодных вариантов.

Пожизненное проживание и отсрочки выселения

Можно купить квартиру с зарегистрированными людьми с пожизненным правом пользования или длительной (до полутора лет) отсрочкой выселения.

Снижение оборачиваемости капитала и годовой рентабельности

Главная проблема - затягивание сроков покупки и продажи, снижение оборачиваемости капитала и рентабельности в разрезе года.

Что ЕЩЕ СНИЖАЕТ ОБОРАЧИВАЕМОСТЬ КАПИТАЛА?

Покупать квартиры надо по-другому

Неверная стратегия покупки

Люди сначала долго выбирают варианты. Выбирают наиболее конкурентные, которые покупать невыгодно. Потом вносят задатки, ждут возврата, ищут другие варианты. У неквалифицированного специалиста уходит на покупку не менее шести месяцев.

Нужен опыт сопровождения государственной регистрации

Приостановки и отказы
в государственной регистрации

Люди не знают тонкостей работы Росреестра, а потому получают приостановки и отказы в регистрации, которые длятся порой свыше 4 месяцев.

Из-за ошибок неопытных инвесторов

После покупки и регистрации начинается выселение, ремонт и продажа. 
Поэтому средний срок оборачиваемости капитала у неопытных инвесторов составляет не менее 12 месяцев

12
месяцев

проверенная стратегия

Что предлагаем мы?

быстрые решения

Выращиваем оборачиваемость капитала

Правильная стратегия на торгах - выбираем варианты с высокой вероятной оборачиваемостью капитала

Документарная оценка рисков

Специалисты с опытом юридического и физического освобождения анализируют перспективы

Выбор объектов 

Объекты выбираются не исходя из привычных факторов: расположения, близости метро, инфраструктуры. Во главе угла оборачиваемость капитала

Специалисты по продаже

Мы отбираем в команду практиков быстрой реализации квартир по максимуму рынка. Чем дороже умеем продавать, тем дороже можем и покупать

От покупки до продажи 3-4 месяца

Опыт и навыки позволяют сократить сроки работы от 12 до 4 месяцев, или в три раза


Ответы на вопросы

Частые вопросы и ответы

вопросы и ответы

Насколько вырастет цена?

Процедура торгов прозрачна. Чем больше людей заинтересует объект, тем больше людей примут участие в торгах.
Чем больше людей примет участие в торгах, тем сильнее конкуренция среди покупателей.
Чем сильнее конкуренция среди покупателей, тем выше поднимется цена.
Мы обязательно сообщим Вам предполагаемую цену.

вопросы и ответы

Можно ли гарантировать
победу? 

Процедура торгов прозрачна, поэтому гарантировать победу по лотам, пользующимся большим спросом в эконом-сегменте нельзя.
Однако мы можем гарантировать покупку выгодного лота в течение двух недель

вопросы и ответы

Есть Ли у нас инсайды?

Процедура торгов прозрачна, поэтому любые попытки исказить информацию со стороны организаторов торгов могут быть оспорены, а итоги торгов признаны недействительными.
Однако мы ведем работу по досудебному урегулированию с заемщиками, и в отдельных случаях имеем предварительные договоренности по освобождению и переезду.

И самое главное

ЗАДАТОК ВОЗВРАЩАЕТСЯ Всегда и в ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ

этапы и процессы

Как Проходит работа?

Инвестор получает на выбор несколько вариантов с прогнозом доходности

Отбираем, анализируем варианты

Главный критерий - доходность и оборачиваемость капитала

ВЫИГРЫВАЕМ на торгах и оформляем в собственность инвестора

Полностью сопровождаем торги до оформления в собственность

Предпродажная подготовка

Юридическое и физическое освобождение, мелкий или капитальный ремонт

Продажа по максимальной рыночной цене

В команде есть специалисты, которые могут продать подготовленный объект с первого показа

Результаты работы

Практика сделок

Пример 1

Липецкая 24 к2

Покупка на торгах нежилого помещения, 60 квадратных метров, трешка-"распашонка". 

Дата: 14 июня 2019 года, 4 760 000 рублей.

Что было главным при покупке: цена и отсутствие отдельного входа. Такое помещение подходит для перевода в жилой фонд.
Предпродажная подготовка:

Восстановление планировки квартиры, замена батарей, установка кранов на стояки, восстановление перегородок.
Заключение договоров ресурсонабжающими и обслуживающими организациями.
Ожидаемая цена продажи: 6 700 000, под авансом.
Валовая прибыль: 1 940 000, ремонтные работы 200 000, налоги - 300 000, доход инвестора - 680 000

Доходность: 32,88% годовых.

Итоги и выводы
Стратегия вложения потока коротких
денег

Сначала засеивать: "рефинансировать", затем выкупать.
Доходность "посевного капитала" 20 годовых плюс разовая комиссия 5% за снятие обременения плюс разовая комиссия 5% за выдачу. 
Доходность "выкупного" капитала до 60 годовых

Увеличение оборачиваемости засевного капитала:

100 дней просрочки до выхода в суд. 4-6 месяцев до вынесения решения, полтора месяца до выхода на торги, покупать никому не нужную долю в праве можно с первых торгов.

Гарантия юридической чистоты

Залоги, прошедшие процедуру торгов, юридически чисты.

Работа "в белую".

Деньги, причитающиеся за долю и кредитные средства отправлять перечислением в белую, комиссии закрывать договорами с ИП, и тоже все "вбелую" и в правовом поле.

Замкнутая экосистема и постоянный объем

Спекулятивные короткие деньги можно постоянно обращать на торгах. В неделю поступает от 3 до 7 приемлемых вариантов, до той поры, пока не заработает экосистема собственных посевов.

Схема легко масштабируется

Легкость привлечения внешнего капитала.
Все операции проходят под залог недвижимости с оформлением в собственность на инвестора.

УСПЕХОВ И УДАЧИ!

Свяжитесь со своим представителем!